Viete, aká je maximálna výška hypotéky?

Osnova

• Banka vám nepreplatí celú nehnuteľnosť
• Čo všetko ovplyvňuje výšku hypotéky?
• Ako si vypočítať maximálnu výšku hypotéky?
• Príjmy, ktoré banka akceptuje
• Ako pozitívne ovplyvniť výšku hypotéky?

Banka vám nepreplatí celú nehnuteľnosť

Vlastné bývanie je pre mnohých tou najväčšou investíciou v živote. Avšak ešte predtým, ako si začnete hľadať svoje vysnívané bývanie, je dôležité si vypočítať, s akou vysokou hypotékou môžete na základe vášho príjmu počítať. 

V princípe môžete počítať s nasledovným financovaním:

• byt – 80 až 90 % z ceny (len vo výnimočných prípadoch),
• rodinný dom – 80 až 90 % z ceny (len vo výnimočných prípadoch),
• pozemok – zvyčajne 80 % z ceny,
• rekreačná stavba – zvyčajne 60 % z ceny nehnuteľnosti.

Čo všetko ovplyvňuje výšku hypotéky?

Maximálna výška hypotéky sa u každého žiadateľa líši a presnú sumu nie je možné vopred stanoviť. Do výpočtu totiž vstupuje viacero faktorov, ako napríklad výška a typ príjmu, hodnota, typ a lokalita zakladanej nehnuteľnosti, bonita klienta…

Najdôležitejším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je pritom váš príjem a jeho pôvod. Čím stabilnejšie a dlhodobejšie zamestnanie máte, tým lepšie. Z toho dôvodu najlepšie šance na získanie hypotéky máte v prípade, ak máte pracovnú zmluvu na dobu neurčitú. Na druhej strane príjem zo zahraničia môže byť problémom (aspoň pre niektoré banky). Zložitejšie je to aj u žiadateľov so živnosťou. 

Medzi menej známe parametre, ktoré banky u klientov zvažujú, patria aj “stress test“ a LTV (Loan to Value). Stresovým testom si banky kontrolujú, či by ste dokázali hypotéku splácať aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby – aktuálne najmä od roku 2022, kedy začali úrokové sadzby rapídne rásť.

LTV zase vyjadruje stupeň rizika nesplácania hypotéky vzhľadom k hodnote nehnuteľnosti stanovenej súdnym znalcom. Tento parameter je dôležitý najmä vtedy, ak banka prostredníctvom svojho interného znalca znalecký posudok od externého znalca prehodnotí a nebude akceptovať stanovenú hodnotu nehnuteľnosti. V takýchto prípadoch má posledné slovo banka a relevantnejší je posudok od jej interného znalca (alebo zmluvne viazaného). 

Najlepšie ale je, ak je hodnota nehnuteľnosti vyššia ako kúpna cena. V takom prípade je totiž možné požiadať aj o vyšší hypotekárny úver. Takéto šťastie má však žiadateľ o hypotéku iba veľmi zriedka.

Ako si vypočítať maximálnu výšku hypotéky?

Najjednoduchší spôsob, ako si zistiť, koľko môžete od banky v rámci hypotéky reálne dostať, je využiť hypotekárnu kalkulačku. Samozrejme, dostanete iba približný výsledok, no pokiaľ ste do formulára zadali všetky údaje pravdivo a správne, bude sa k nemu minimálne približovať (pri danej dobe splatnosti i fixácie úroku). 

Všetky tieto online formuláre fungujú na podobnom princípe. Zvyčajne treba zadať váš čistý mesačný príjem, počet žiadateľov, počet detí v domácnosti a vaše mesačné náklady. Výška úrokovej sadzby môže byť iba informatívna, pretože konečný výsledok závisí najmä od posúdenia bonity klienta a kvality predloženého zabezpečenia.

Druhou možnosťou je zájsť priamo do pobočky banky a porozprávať sa o vašich možnostiach s hypotekárnym špecialistom. Predtým je ale ideálne urobiť si vlastný prieskum hypotekárnych produktov od jednotlivých bánk. Tým najjednoduchším spôsobom je online porovnanie prostredníctvom internetového porovnávača.

Príjmy, ktoré banka akceptuje

Bez pravidelného príjmu vám v žiadnej banke hypotéku neschvália. Banka si totiž ako prvé preveruje, či každý mesiac pravidelne dostávate na účet určitú sumu od zamestnávateľa, prípadne získanú z podnikania. Do úvahy sa okrem toho berú aj ďalšie príjmy, no tie nie sú ani zďaleka tak dobre bankou akceptované, ako vyššie zmienené. 

Vo všeobecnosti banky akceptujú nasledovné druhy príjmov:

• príjem zo závislej činnosti na Slovensku – musíte byť zamestnancom minimálne 3 mesiace,
• príjem z podnikania – živnosť, s.r.o.,
• dôchodky – starobný aj invalidný (čiastočný sa ale nie vždy uznáva), výsluhový, vdovský,
• rodičovský príspevok – len za určitých podmienok,
• doktorandské štipendium,
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti – len za určitých podmienok,
• príspevok na opatrovanie.

Ako pozitívne ovplyvniť výšku hypotéky?

V prípade, že nie ste spokojní s vaším výpočtom ohľadom maximálnej výšky hypotéky, ešte nemusí byť nič stratené. Samozrejme, ideálne je mať čo najvyšší príjem, pretože najdôležitejšiu úlohu tu hrá DTI (8 x ročný príjem).

Svoje šance si však môžete do určitej miery zvýšiť aj nasledovnými spôsobmi:

• ďalší príjem – mimopracovný úväzok,
• zbavenie sa starých spotrebných úverov – tovar na splátky, splácanie úveru z kreditky, zbavenie sa záporného debetu (povolené prečerpanie), 
• nájsť si spoludlžníka – najlepšie v produktívnom veku a so stálym príjmom, 
• znížiť výšku mesačnej splátky na maximum – vybrať si ponuku s čo možno najvýhodnejšou úrokovou sadzbou a splácanie natiahnuť na maximálnu dobu,
• zmeniť zamestnanie – práca v gastrosektore alebo v cestovnom ruchu je pre banky rizikovejšia ako práca vo verejnej správe.