Stavebný úver a medziúver v súvislostiach

Vladimír KoppanHypotéky

Publikované 17.12.2021

Stavebný úver. Predstavuje jednu z možností, ako získať financie na vlastné bývanie. V posledných rokoch jeho popularita klesala vplyvom nízkych úrokových sadzieb komerčných bánk. Dnes opäť naberá na obľube. Poďme sa preto pozrieť, ako tento finančný produkt funguje a ako ho získať. V uplynulom roku sa totiž udiali dramatické zmeny.

Stavebný úver a hypotéka

V stavebnom sporení si šetria svoje prostriedky státisíce ľudí. Väčšina z nich si sporí na bývanie s nádejou, že sa im podarí splniť podmienky na získanie hypotéky. V takom prípade je možné oba spôsoby financovania kúpy nehnuteľnosti výhodne skombinovať. 

Aj v “stabilnejších” rokoch bolo možné ručiť maximálne 90% odhadovanej ceny nehnuteľnosti. A aj to len pri niektorých bankách a vo vychytených lokalitách. Bežný smrteľník tak musel doplatiť zvyšok. 15% až 20% pri cenách nehnuteľností nebolo vôbec málo. Mnohí preto volili cestu medziúveru. 

Práve tu sa začali ukazovať výhody stavebného úveru. Napríklad na rozdiel od bežných komerčných úverov máte po splnení podmienok stavebného sporenia zákonný nárok stavebný úver. Dostanete ho teda aj v prípade, že vám komerčná banka povie nie. Poďme sa pozrieť bližšie na benefity stavebného úveru.

Základné výhody stavebných úverov

• úroky bežných spotrebných úverov začínajú od: 4,9 %, stavebných úverov od: 3,4 %
• bežné úvery sú so strednodobou splatnosťou – teda 5 – 8 rokov, splatnosť stavebného úveru môže byť aj 25 – 30 rokov
• nižšia mesačná splátka rozložená na dlhšie obdobie

Modelový príklad: 20 000 € na dofinancovanie hypotéky

Komerčný neúčelový spotrebný úver: rátajme s úročením od 4,9 % a maximálnou splatnosťou 8 rokov, RPMN a ďalšie podmienky sú u rôznych poskytovateľov rôzne.

Mesačnú splátku, z ktorej môžu byť zarátané aj poplatky za poistenie úveru zaokruhlíme na 250 €.

Stavebný úver bez nasporenej čiastky na stavebnom sporení – medziúver: rátajme s ročným úročením 3,99 % s mesačnou splátkou 103,30 €, zahŕňajúcou splátku úrokov 66,50 € a vklad na účet stavebného sporenia 36,80 €. Splatnosť do prechodu na stavebný úver po pridelení cieľovej sumy je 18,75 roka.

Výhodou je splácanie iba úročenia a nie aj istiny, podmienkou je aj pokračovanie v stavebnom sporení. Medziúver je predpokladom kontinuálneho prechodu k stavebnému úveru.

Stavebný úver s nasporenou čiastkou v stavebnom sporení: po čerpaní medziúveru, nasporení sumy 8 118,79 a pridelení cieľovej sumy 11 881,21 € prechádza medziúver do stavebného úveru. Rátajme s fixným úročením 2,90 % p.a., splatnosťou zvyšných 11,25 roka z 30 rokov. Mesačná splátka bude 103,30 €.

Využitie stavebného medziúveru alebo úveru ako dofinancovania hypotéky sa oproti bežným bezúčelovým úverom jednoznačne oplatí. Okrem prijateľnejších splátok rozložených počas dlhšej doby splácania a výhodnejšieho úročenia je kľúčový zákonný nárok pri splnení podmienok stavebného sporenia. Výhodnosť sa násobí aj možnosťou konsolidácie či refinancovania hypotéky a stavebného úveru.

Stavebný úver: podmienky, porovnanie a výhody

Podmienky získania stavebného úveru

Podmienky získania stavebného úveru sú definované v Zákone o stavebnom sporení.

Jednotlivé finančné inštitúcie potom v zmysle platnej legislatívy upravujú podmienky podľa svojich potrieb. Napríklad v Prvej stavebnej sporiteľni je možné získať stavebný úver iba v prípade, že:

• uplynula doba minimálne 2 roky od vzniku zmluvy o stavebnom sporení
• nasporená suma dosiahla 25 - 50% z cieľovej sumy
• hodnotiace číslo je minimálne 64

Tip: Aké sú podmienky stavebného sporenia pre rok 2024 sme písali v samostatnom článku.

Výška stavebného úveru však nesmie presiahnuť rozdiel medzi cieľovou sumou stavebného sporenia a vkladmi sporiteľa, vrátane úrokov, štátnych prémií – ak sa poskytnú – a iných zdrojov. 

Vplyv hodnotiaceho čísla na stavebný úver

Hodnotiace číslo je koeficient vyjadrujúci mieru účasti stavebného sporiteľa na tvorbu fondu stavebného sporenia. Ten slúži na financovanie stavebných úverov a tvoria ho vklady stavebných sporiteľov znížené o poplatky, úroky z vkladov, štátna prémia, splátky istiny úverov a iné zdroje. Stavebná sporiteľňa pre každú zmluvu o stavebnom sporení určuje hodnotiace číslo pravidelne štvrťročne alebo mesačne.

Podľa hodnotiaceho čísla sa spravodlivo matematicky určuje poradie zmlúv na pridelenie cieľovej sumy stavebného sporenia. Pridelením cieľovej sumy po dosiahnutí úrovne hodnotiaceho čísla vzniká nárok na vyplatenie nasporenej sumy alebo na pridelenie stavebného úveru. Výška cieľovej sumy je určujúca aj pre výšku stavebného medziúveru či úveru.

V princípe ide o percentuálny pomer spočítaných zostatkov nasporenej sumy k cieľovej sume, prenásobený hodnotiacimi koeficientami. Tie určuje výška splátky stavebného úveru a výška minimálnej nasporenej sumy. Na výšku hodnotiaceho čísla má vplyv aj pravidelnosť vkladov a aj výška úročenia.

Stavebný úver v súčasnosti

Minulý rok o takomto čase bola možnosť vybrať si z troch ponúk stavebných úverov. Každý si tak mohol porovnať výšku úrokových sadzieb, dĺžku fixácie a ďalších parametrov. Podľa vlastných preferencií si potom vybral to, čo považoval za najvýhodnejšie. Dnes je žiaľ situácia úplne iná.

Československá obchodná banka, rovnako ako aj Wüstenrot stavebná sporiteľňa prestali ponúkať stavebný úver resp. stavebné sporenie. Dôvodom je súčasná miera úrokových sadzieb a okresávaná štátna podpora stavebného sporenia. Preto sú sporiteľne na trhu v nevýhode oproti klasickým bankám. Pre klientov, ktorí si dovtedy šetrili sa však nič nemení. 

Horšia situácia je pre nových záujemcov o stavebný úver. Tým zostala jediná možnosť, a to využiť ponuku Prvej stavebnej sporiteľne. Tá minulý rok rozšírila svoje portfólio produktov a zákazníkom tak ponúka širokú paletu riešení od viacerých druhov hypoték až po sporenie.

Medziúver: podmienky, porovnanie a výhody

Medziúver je lákadlom každej stavebnej sporiteľne, pretože umožňuje čerpať úverové financie ešte pred získaním nároku na stavebný úver. Teda skôr ako po 24 mesiacoch stavebného sporenia, po pridelení cieľovej sumy.

Medziúver je teda predstupňom získania stavebného úveru, na ktorý sa mení po pridelení cieľovej sumy. Výhodami medziúveru sú nízke úročenie a to, že nesplácate istinu, ale len úrok. K nemu samozrejme aj povinný sporiaci vklad.

Vyššie spomínaná situácia na trhu sa negatívne podpísala aj na medziúvery. Opäť je na výber iba Prvá stavebná sporiteľňa. 

Tá umožňuje čerpať stavebný úver bez založenia nehnuteľnosti až do výšky 50 000€ pri úrokovej sadzbe 3,69% a fixácii na 5 rokov. Výhodnejšie potom vychádza úver so založením nehnuteľnosti. V tomto prípade je úrok 1,79% pri fixácii medziúveru na 5 rokov.

Oplatí sa stavebný úver alebo medziúver?

Stavebný úver a medziúver má svoje nespochybniteľné výhody. Treba však na budúcnosť myslieť včas a začať si čím skôr šetriť v stavebnom sporení. Iba tak je možné získať veľmi výhodné podmienky vďaka ktorým môže ponuka Prvej stavebnej sporiteľni konkurovať komerčným bankám.

Zdroj: pss.sk, fininfo.sk, sita.sk

Vladimír Koppan

Profesionálnemu písaniu sa venuje vyše päť rokov. Za ten čas napísal stovky článkov na rôzne témy od financií, stavebníctva až po históriu.
Zobraziť profil