Oplatí sa fixácia úrokovej sadzby pri hypotéke?

Osnova

• Základné pojmy
• Výhody a nevýhody krátkodobej fixácie
• Výhody a nevýhody dlhodobej fixácie
• Fixácia a refinancovanie

Základné pojmy

V prvom rade nefixujeme hypotéku samotnú, ale výšku úroku, ktorý tvorí jednu z premenných položiek celkovej splátky hypotéky. Nebudeme teda riešiť, čo znamená fixácia hypotéky – pretože vlastne nič, pozrieme sa podrobnejšie na fixáciu úrokov hypotekárneho úveru. Tu sú najdôležitejšie definície pojmov súvisiace s fixáciou:

• fixácia úrokovej sadzby je nástroj využívaný najmä pri dlhodobých úveroch, fixujúci výšku úroku konkrétneho úveru na dobu, počas ktorej sa úrok úveru a jeho splátka nebudú meniť
• fixácia je „zahibernovanie“ splátkových a úrokových parametrov hypotekárneho úveru v čase, kedy bol dohadovaný na dohodnuté časové obdobie, v ktorom ostanú nemenné
• fixačné obdobie je zmluvne dohodnutý čas, počas ktorého sú úroky úveru fixované, teda stanovené pevne, nemenne, fixne
• výročie úrokovej fixácie je vopred zmluvne dohodnutý časový termín, kedy sa fixácia konkrétneho hypotekárneho úveru končí a podľa aktuálnych podmienok a limitov úrokových sadzieb sa nastavuje nová fixácia
• výročie úrokovej fixácie je okamih zmeny pôvodnej, fixovanej úrokovej sadzby konkrétneho úveru na novú, ktorý nastáva vždy po uplynutí obdobia, počas ktorej boli úroky úveru zmluvne fixované

Fixácia je využívaná všeobecne pri úveroch s dlhodobou – teda viac než 5-ročnou splatnosťou - a uplatňuje sa najmä pri hypotekárnych úveroch. Dĺžka fixačného obdobia nie je zákonne daná, závisí na dohode banky a dlžníka, zvyčajne je to 3, 5 alebo 10 rokov, môže to však byť aj viac alebo menej. Niektoré banky pôsobiace na Slovensku ponúkajú aj ročnú či 15-ročnú fixáciu.

Výhody a nevýhody krátkodobej fixácie

Fixácia na 1-5 rokov pri bežnej hypotéke so splatnosťou minimálne 15 rokov bude zrejme generovať nižší výsledný úrok, v porovnaní s dlhodobou fixáciou. Krátkodobá fixácia je preto odporúčaná všetkým, ktorí potrebujú pár rokov platiť za hypotéku nižšie mesačné splátky, ale aj tým, ktorí predpokladajú, že hypotéku splatia o pár rokov predčasne. Relatívne krátkodobá úspora však nemusí byť výhodná z dlhodobého pohľadu.

Tu si treba dávať pozor na výšku „Beblavého konštanty“, teda poplatku 1 % zo zostatku istiny úveru, v prípade jeho predčasného splatenia. Ak počas bežiacej krátkodobej fixácie nájdete ponuku na refinancovanie, ktorá sa neodmieta, pozorne rátajte. 1 % bude pri vyššom zostatku dajme tomu po troch rokoch splácania vyššie, ako keby ste refinancovali hypotéku o pár rokov neskôr. V každom prípade sú aj u nás banky, ktoré v rámci refinancovania preplatia aj 1 % poplatok.

Výhody a nevýhody dlhodobej fixácie

Fixácia úrokov hypotéky na 5 a viac rokov, ktorú môžeme považovať za dlhodobú, je odporúčaná konzervatívnejším klientom. Zvyčajne síce znamená vyšší úrok a mesačnú splátku v porovnani s krátkodobou fixáciou, ale aj stabilizáciu na dlhšie obdobie. Všetci, ktorí zvolia dlhodobú fixáciu majú možnosť presne a dlhodobo naplánovať fixné výdavky spojené s hypotékou.

Žiaden finančný poradca či expert nebude odporúčať klientovi dlhodobú fixáciu v čase, keď sú základné úrokové sadzby vysoké. Za nevýhodu dlhodobej fixácie môžeme paradoxne považovať aj to, čo sa zdá ako výhoda: fixácia ako ochrana pred nepredvídanými výkyvmi úrokových sadzieb. Ak sú výkyvy smerom nadol, dlhodobá fixácia je v konečnom dôsledku nevýhodná.

Fixácia a refinancovanie

Dĺžka fixačného obdobia a termín výročia úrokovej fixácie sú dôležité aj z pohľadu možného refinancovania hypotéky. Rátajte s tým, že o nadchádzajúcom termíne výročia, a teda ukončenia fixácie, vás bude banka informovať vopred. V tomto termíne môžete okrem nastavenia novej fixácie výhodnejších úrokov aj predčasne splatiť celú hypotéku alebo jej časť, a to bez hrozby poplatkov či sankcií. Predčasné splatenie – ak teda hypotéku nesplatíte vlastnými prostriedkami - je prakticky jeden z prvých krokov refinancovania.

Žiaden finančný poradca či expert nebude odporúčať klientovi dlhodobú fixáciu v čase, keď sú základné úrokové sadzby vysoké. Za nevýhodu dlhodobej fixácie môžeme paradoxne považovať aj to, čo sa zdá ako výhoda: fixácia ako ochrana pred nepredvídanými výkyvmi úrokových sadzieb. Ak sú výkyvy smerom nadol, dlhodobá fixácia je v konečnom dôsledku nevýhodná.

Aby sme boli korektní, refinancovanie a „útek“ do inej banky vždy voľte ako poslednú možnosť. Zvlášť, keď aktuálne beží otvorená a tvrdá konkurenčná vojna na refinančnom bojisku. Ak sa obrátite na svoju banku s návrhom na „reštart“ či „upgrade“ vašej hypotéky, rátajte s ponukou zníženia úroku aj počas fixácie. Ak vaša banka zachytí vaše „únikové tendencie“, vo vlastnom záujme by mala urobiť všetko preto, aby ste ostali jej klientom – ak máte dostatočnú bonitu.

Pozor na matematiku „refinančných kovbojov“

V aktuálnych časoch „refinančného Eldoráda“ je to trošku ako na Divokom Západe: pravidlá sú dané, ale nie vždy sa dodržiavajú. Môže sa vám stať, že „rýchlokvasení refinanční kovboji“ vyrátajú taký zázračný prepočet výhodnosti, až to nemôže byť pravda. Bohužiaľ sa to deje a rozdiely niekoľko sto a tisíc eurovej „výhodnosti“ refinancovania rovnakej hypotéky sú skryté, buď v neznalosti alebo zámernom zavádzaní.

Chyba, ale u niektorých „refinančných kovbojov“ strieľajúcich rýchlo a nepresne od boku zrejme „osvedčená finta“, spočíva v metodike výpočtu výhodnosti. Ak sa neráta na dobu novej fixácie refinancovaného úveru, ale na celý zostávajúci čas splatnosti, čísla lietajú aj 10-násobne vyššie. Veľmi často sa „pozabudnú“ zarátať aj reálne náklady na refinancovanie. Dávajte si pozor na to, kto vám pri refinancovaní radí a vyberte si správne.

Zdroje: Inštitút bankového vzdelávania NBS | NARKS – Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska | Česká bankovní asociace