Možnosti dofinancovania hypotéky

Prečo nemáme na Slovensku 100 % hypotéky

Bankový a hypotekárny biznis nie je charitatívna činnosť a banky potrebujú generovať zisk. Pri súčasných úrokových sadzbách nastavených Európskou centrálnou bankou na historické dná nemá šancu ani najsilnejší bankový dom poskytovať „full hypotéky“. Okrem toho v každej krajine bdie nad hypotekárnym trhom národná banka. Naša národná banka má už pomerne dlho nastavené tieto limity hypotekárneho trhu:

• DSTI – debt service to income – ukazovateľ schopnosti splácať, zjednodušene, pomer splátok po zohľadnení zvýšenia úrokovej sadzby o 2 % k čistému príjmu zníženému o životné minimum = maximálne 60 %
• DTI – debt t income – ukazovateľ celkovej zadlženosti, vyjadrený ako podiel celkového dlhu k ročnému čistému príjmu = maximálne 8-násobok
• LTV – loan to value – ukazovateľ zabezpečenia úveru, teda podiel dlhu k hodnote zabezpečenia = 80 %
• limit maximálnej splatnosti = 30 rokov

Limity hypotekárneho trhu nastavené centrálnou bankou nie sú pre komerčné banky povinné, ale odporúčané. Sú však všeobecne akceptované, ako mantinely podmienok získania hypotekárneho úveru. Keby sme porovnali hypotekárne limity v iných krajinách únie, potvrdilo by sa nám, že naša národná banka patrí v Európe medzi konzervatívnejšie centrálne banky.

Mohlo by vás zaujímať: Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti

Slovenský hypotekárny strop je 90%

Z aktuálne platných a podľa realistického odhadu v blízkej budúcnosti nemenných hypotekárnych limitov nastavených a odporúčaných NBS sú teda načiarané základné “lajny” hypotekárneho ihriska. Maximálne 5% nových hypoték môže mať LTV 90%. Zvyčajne ide o “nepriestrelne” zabezpečené hypotéky bonitnou nehnuteľnosťou. Teda nehnuteľnosťou, ktorú banka dokáže predať v prípade zlyhania úveru.

Na 90% strop dosiahnu žiadatelia, ktorí okrem kvalitného zabezpečenia majú pri preverovaní bonity a schopnosti splácať “výsledky ako z bankovej príručky”. Teda také, že všetko spĺňajú ak nie dokonale stopercentne, tak na solídnych 90%: majú nielen ideálny “aktívny” vek, dobre platený job a aj kvalitne poistenú neschopnosť splácať.

Podobná situácia je aj v prípade hypotéky na pozemok. V tomto prípade sa výška krytia pohybuje v rozpätí od 50 do 90%.

Ako dofinancovať hypotéku?

Na dofinancovanie hypotekárneho úveru budete teda potrebovať 20 %, vo výnimočných prípadoch - čo je okolo 5 % všetkých nových hypotekárnych úverov - 10 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Nie však hocijakej hodnoty, ale určenej znalcom pre účely zabezpečenia hypotekárneho úveru. Z viacerých spôsobov dofinancovania hypotekárneho úveru môžeme odporučiť tieto – v poradí podľa výhodnosti:

1. Vlastné zdroje

• najelegantnejšie, ale štatisticky zrejme najmenej využívané riešenie
• mizivé percento ľudí, ktorí financujú bývanie hypotékou, má prostriedky na jej dofinancovanie
• výhodami sú nulové úročenie, preplatenie a náklady
• nevýhodou je nevyhnutnosť pravidelne sporiť a zhodnocovať prostriedky pár rokov vopred

2. Dočasné založenie ďalšej nehnuteľnosti

• tento spôsob je vhodný najmä pre ľudí, ktorých príbuzní nemajú problém založiť svoju nehnuteľnosť
• banky tento spôsob za určitých podmienok akceptujú, ako splnenie limitu LTV
• výhodou je možnosť zrušenia zábezpeky po čase fixácie hypotéky
• nevýhodou aj výhodou je samotný princíp – prenesenie ťarchy splácania vášho úveru na ďalšie plecia
• ďalšou nehnuteľnosťou samozrejme môže byť aj pozemok

3. Medziúver zo stavebného sporenia

• túto možnosť bežne využívajú prezieraví stavební sporitelia
• nevýhodou je nevyhnutnosť mať uzavreté stavebné sporenie – ak chcete získať výhodné podmienky
• výhodami sú nízke, štátom dotované úročenie a nízke splátky vyplývajúce zo splatnosti 20-30 rokov
• získať medziúver je možné za menej výhodných podmienok aj bez existujúceho stavebného sporenia

4. Úver na dofinancovanie hypotéky

• tento produkt ponúkajú niektoré banky pôsobiace na Slovensku
• ak ho má banka, kde žiadate o hypotéku, neponúkne vám ho automaticky
• pozitívom je ručenie jednou nehnuteľnosťou a možnosť refinancovania do jedného úveru
• negatívom môže byť fixácia a viazanie v jednej banke

5. Štandardný bezúčelový spotrebný úver

• toto najmenej výhodné riešenie je využívané najčastejšie pre jeho relatívne ľahkú dostupnosť
• je vhodné pre každého, kto dokáže splácať hypotéku aj spotrebný úver k hypotéke
• odporúčame požiadať o pôžičku priamo v banke, v ktorej žiadate o hypotéku, dostanete výhodnejšie podmienky
• výhodou je možnosť refinancovania spolu s hypotékou do jedného úveru
• nevýhodami môžu byť maximálna výška nezaisteného bezúčelového úveru – okolo 30 tisíc €, maximálna splatnosť 8 rokov a pomerne vysoké úročenie

Ideálnym riešením je dofinancovanie hypotéky z vlastných zdrojov. Vyžaduje si to však dokonalé načasovanie stratégie: čím skôr začnete efektívne zhodnocovať prostriedky na dofinancovanie hypotéky, tým viac kapitálu dokážete nakumulovať. Spôsobov, ako zhodnotiť financie, ktoré máte v prebytkovom rodinnom rozpočte naviac, je viacero. Akékoľvek zhodnocovanie, napríklad aj investičné, však musí byť dlhodobé, pravidelné a s uvedomením si rizika.

Samozrejmosťou by malo byť nikdy nesiahať na „železnú rezervu“, ktorú by mal mať každý odloženú bokom na neočakávané udalosti. Železná rezerva má byť odložená a k dispozícii na krízové financovanie, ktorým dofinancovanie hypotéky nie je. Preto treba nad dofinancovaním hypotéky uvažovať v dostatočnom predstihu, a ak si netrúfate investovať, skúste aspoň na svoje budúce bývanie pravidelne sporiť.