Kúpa nehnutelnosti na hypotéku – postup

Osnova

• Prípravná fáza
• Ako postupovať
• Zmluvné a iné nuansy
• Pár rád z praxe
• Záver

Prípravná fáza

Ešte predtým, ako sa pustíte do kúpy bytu prostredníctvom hypotéky, nezaškodí zopakovať všetko dôležité, čo potrebujete splniť na získanie hypotéky:

• hypotekárny úver musí byť zo zákona zaistený nehnuteľnosťou, buď tou, ktorú kupujete, alebo akoukoľvek inou
• keďže máte šancu získať maximálne 80%, vo výnimočných prípadoch do 95% znalcom určenej hodnoty nehnuteľnosti, pripravte si 20% potrebnej sumy na dofinancovanie hypotéky
• musíte mať 18 - 65 rokov a byť svojprávny
• mať trvalý pobyt na Slovensku alebo slovenské občianstvo
• preukázať dostatočnú bonitu a príjem
• mať pozitívnu úverovú históriu

Pri výbere banky, kde budete o hypotéku žiadať neskočte hneď na prvú výhodnú ponuku, ktorú ste niekde letmo zachytili v nejakej reklame. Porovnajte rôzne ponuky a vyberte si tú najvýhodnejšiu s tým, že výška úroku určite nie je jediný parameter výberu hypotéky. Ak si netrúfate urobiť konečné rozhodnutie, obráťte sa na nezávislého hypotekárneho alebo finančného poradcu.

Potom, čo si vyberiete banku a jej hypotekárny produkt, rovnako zodpovedne vyberajte aj znalca, ktorému dáte vypracovať znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti. Dávajte si pozor na prípadné podhodnotenie, ale aj nadhodnotenie reálnej hodnoty nehnuteľnosti - oba extrémy sa vám môžu vypomstiť a nevyplatiť.

Kúpa bytu na hypotéku: Ako postupovať?

Postup pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotekárny úver má samozrejme zákonne dané pravidlá a z nich vyplývajúce zaužívané postupné kroky, ktoré by mal poznať každý realitný maklér, hypotekárny poradca a bankár. Tu je ich súhrn.

1. Vyberte si nehnuteľnosť a vybavte si hypotéku – alebo ak chcete, tak naopak:

• po predschválení hypotéky máte 3 mesiace na hľadanie bytu, ktorý sa vám páči
• alebo hypotéku „naštartujte“ ručením inou nehnuteľnosťou a na hľadanie bytu máte pol roka – čo je lehota na začatie čerpania hypotéky

2. Vybranému znalcovi dajte vypracovať znalecký posudok

• niektoré banky akceptujú výhradne znalecké posudky vypracované vlastnými znalcami

3. Dajte právnikovi vypracovať zmluvu o budúcej zmluve a kúpno-predajnú zmluvu

• toto neriešte „svojpomocne“, zmluvy musí vypracovať profesionál
• ešte nepodpísaný návrh zmluvy potrebuje vidieť hypotekárny špecialista banky, kde žiadate o hypotéku - je to jeden z podkladov na schválenie hypotéky

4. Podpíšte hypotekárnu zmluvu a záložnú zmluvu

• hypotekárnu zmluvu podpisujete v banke vy ako kupujúci
• záložnú zmluvu podpisuje aj predávajúci - je to dôležité na zmenu záložného práva na byt v katastri

5. Podpíšte kúpno-predajnú zmluvu – platí len s overenými podpismi

• podpisy treba overiť u notára
• na základe zmluvy dôjde k zmene vlastníka nehnuteľnosti na katastri
• jednu kópiu potrebuje vaša hypotekárna banka, aby ste mohli čerpať hypotéku

6. Zaneste záložnú hypotekárnu zmluvu a kúpno-predajnú zmluvu na katastrálny úrad a zaplaťte poplatok za vklad

• nespoliehajte sa na to, že to za vás urobí hypotekárna banka
• naopak, do banky musíte vy doručiť podvrdenie o vklade

7. Poistite byt

• pokiaľ nevyužijete poistenie, ktoré vám ponúkne hypotekárna banka, byt treba poistiť
• vinkulačné tlačivo vystavené poisťovňou treba zaniesť alebo doručiť do hypotekárnej banky

8. Kúpte byt

• prevod peňazí na účet kupujúceho je záležitosť banky
• aj pre tento krok je od počiatku nevyhnutná dôsledná koordinácia s predávajúcim, aj s bankou

9. Splácajte hypotéku, vlastníkom bytu sa stanete de facto a aj de jure až po jej splatení

Zmluvné a iné nuansy

Majte na pamäti, že zásadný rozdielový činiteľ medzi bežnou kúpou bytu a financovaním kúpy hypotékou je počet subjektov vstupujúcich do kúpno-predajného procesu. Pri kúpe bez hypotéky je to čisto medzi predávajúcim a kupujúcim. Pri kúpe s hypotékou vstupuje do hry aj hypotekárna banka, ktorá je až do splatenia hypotéky de jure vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej kúpa je financovaná hypotékou. Ak cez hypotéku kupujete byt už zaťažený hypotékou, pridá sa ešte jedna hypotekárna banka.

Každý právnik, ale určite aj právny čakateľ či koncipient, vie vypracovať všetky zmluvné dokumenty, týkajúce sa kúpy bytu, čiže zmluvu o budúcej zmluve a samotnú kúpno-predajnú zmluvu. Je to v podstate taká základná „latina“ zmluvného práva, presne definovaná zákonom. Zmluvné dokumenty neriešte stiahnutím z netu. Dajte si ich vypracovať profesionálom, ktorí presne vedia, čo majú a čo naozaj nemusia tieto zmluvné dokumenty obsahovať.

Pár rád z praxe

• možno neuveríte, ale pomerne veľa ľudí si myslí, že realitná kancelária za nich vybaví aj hypotéku – nie, nevybaví
• nepreskakujte postupnosť krokov celého procesu – je to celé vymyslené, sprocesované, nedá sa to obísť alebo urýchliť a proces nepozná skratky
• neskladajte rezervačnú zálohu na nehnuteľnosť, keď nemáte predschválenú hypotéku
• musíte počítať s tým, že všetky náklady súvisiace s kúpou hradí kupujúci
• preklepnite si poistku bytu, ktorý chcete kúpiť – mal by byť poistený minimálne na svoju „reprodukčnú hodnotu“, čiže náklady na jeho obnovu, ak napríklad komplet vyhorí
• ak byt poistený nie je, poistite si ho sami alebo využite ponuku poistky od hypotekárnej banky
• pokiaľ chcete pomocou hypotéky kúpiť byt už zaťažený hypotékou, dá sa to viacerými spôsobmi

Kúpa bytu na hypotéku...

... a jej postup v podstate nie je komplikovaná záležitosť. Samozrejme, ako pre koho – povie si každý, kto s týmto spôsobom financovania kúpy bývania nemá skúsenosti. Nevadí, nehnuteľnosti predsa nekupujeme bežne tak ako čokoľvek iné, potrebné k nášmu životu. Je reálny fakt, že bežný človek kupuje nehnuteľnosť len raz za život a naozaj si kvôli tomu nemusí doplniť vzdelanie z realitného a zmluvného práva a hypotekárneho bankovníctva.

Zdroje: Štatistický úrad SR | Úrad geodézie, kartografie a katastra SR | Národná banka Slovenska