Ako kúpiť a predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou

Osnova

• V hre sú minimálne traja
• Prevzatie hypotéky kupujúcim
• Prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť
• Predčasné splatenie hypotéky
• Na čo si treba dať pozor?
• Záver

V hre sú minimálne traja

Pri kúpe aj predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou ide o „hypotekárno-realitný trojuholník“. Ten, kto spláca hypotéku, nie je vlastník nehnuteľnosti zaťaženej ťarchou hypotéky, čiže záložným právom banky na nehnuteľnosť, ktorá je istinou hypotéky. Do hry preto vstupuje okrem predávajúceho a kupujúceho rovnako dôležitý tretí subjekt – banka, ktorá je de jure vlastníkom nehnuteľnosti.

V správnom čase procesu kúpy alebo predaja je preto nevyhnutné informovať banku o tom, čo sa chystá a požiadať ju o súhlas s predajom či kúpou a súčinnosť. Sú to nevyhnutné kroky pri ktoromkoľvek spôsobe predaja alebo kúpy nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou. Ak sa kúpa rieši hypotékou kupujúceho, do procesu vstupuje ďalšia banka.

Aké sú možnosti?

Každý možný variant je využiteľný podľa toho, či kupujúci má alebo nemá problém s tým, že sa mu chystáte predať nehnuteľnosť, ktorá nie je vaša. Do úvahy prichádzajú tri možnosti predaja či kúpy nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou:

• prevzatie hypotéky kupujúcim
• prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť
• predčasné splatenie hypotéky

Prevzatie hypotéky kupujúcim

Táto možnosť funguje, ak kupujúci nemá problém prevziať hypotéku predávajúceho, pričom predajná cena nehnuteľnosti je znížená o zostatok hypotéky. Tento postup má ale niekoľko úskalí najmä pre kupujúceho a aj preto je využívaný pomerne zriedka:

• hypotéka je preberaná v pôvodnom stave, čo pre kupujúceho nemusí byť výhodné
• kupujúci musí byť pre banku dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky
• kupujúci sa stáva majiteľom nehnuteľnosti až po splatení hypotéky, ktorú preberie

Postup

• v prvom rade treba nájsť kupca, ktorý tento spôsob bude akceptovať
• predávajúci oznámi banke, že chce takýmto spôsobom riešiť predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou
• predávajúci poskytne banke údaje kupujúceho - s jeho súhlasom
• banka preverí schopnosť kupujúceho splácať hypotéku
• pokiaľ kupujúci kritériá nesplní, banka nedá súhlas na prevod hypotéky
• v niektorých bankách sa do istej miery dajú upraviť podmienky splácania hypotéky pre nového dlžníka
• predávajúci dá vypracovať návrh kúpno-predajnej zmluvy právnikovi
• po súhlase predávajúceho, banky a kupujúceho so všetkými podmienkami prevodu hypotéky môže dôjsť k predaju
• až po predaji dôjde k prepisu hypotéky na nového dlžníka, ktorý sa zaviaže hypotéku splácať
• kupujúci sa stane vlastníkom nehnuteľnosti až po splatení hypotéky

Prevod záložného práva na inú nehnuteľnosť

Tento spôsob predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou využívajú predávajúci, ktorí majú dôvod pokračovať v pôvodnej hypotéke. Môže to byť napríklad vtedy, ak by mali problém splniť niektorú z podmienok získania novej hypotéky. Zároveň majú k dispozícii nehnuteľnosť, na ktorú sa prevedie záložné právo.

Nehnuteľnosť slúžiaca ako nová zábezpeka nemusí byť vo vlastníctve predávajúceho, môže patriť človeku, zvyčajne príbuznému, ktorý s prevodom súhlasí. Táto možnosť aplikovateľná aj v prípadoch, keď kupujúci nechce kupovať zaťaženú nehnuteľnosť, má niekoľko nevýhod najmä pre predávajúceho:

• nehnuteľnosť, na ktorú prejde ťarcha hypotéky musí mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu, ako mala pôvodná nehnuteľnosť v čase, keď bola jej cena určená znalcom na účely čerpania hypotéky
• zvyčajne však ide o vyššiu hodnotu, pretože hypotékou s novým zabezpečením bude predávajúci po predaji pôvodnej nehnuteľnosti financovať kúpu novej
• znalecký posudok určujúci hodnotu nehnuteľnosti navýši predajnú cenu pôvodnej nehnuteľnosti
• predávajúci síce predá nehnuteľnosť, ktorú zbaví hypotekárnej ťarchy prevodom záložného práva, ale ďalej musí splácať hypotéku s novou zábezpekou

Postup

• prvý krok je vypracovanie znaleckého posudku nehnuteľnosti, na ktorú chce predávajúci previesť záložné právo
• predávajúci informuje banku, v ktorej má hypotéku na pôvodnú nehnuteľnosť, že chce riešiť jej predaj a previesť záložné právo na inú nehnuteľnosť
• predávajúci predloží znalecký posudok, aby mohli znalci banky posúdiť, či nehnuteľnosť bude vyhovujúcou novou zábezpekou hypotéky
• ak banka posúdi a vyhodnotí nové zabezpečenie hypotéky pozitívne, predávajúci môže požiadať banku o prevod záložného práva
• banka vystaví nové záložné zmluvy vlastníkovi nehnuteľnosti, ktorá sa stane novou zábezpekou hypotéky
• podaniu návrhu na vklad nového záložného práva na katastrálnom úrade predchádza podpis nových záložných zmlúv
• katastrálny úrad vymaže záložné právo predávanej nehnuteľnosti na základe pokynu od banky – kvitancie
• posledným krokom je predaj nehnuteľnosti už nezaťaženej hypotékou, potvrdený štandardnou kúpno-predajnou zmluvou

Predčasné splatenie hypotéky

Pri tomto najvyužívanejšom spôsobe predaja a kúpy nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou môže predávajúci hypotéku predčasne splatiť z vlastných prostriedkov. Druhou možnosťou je, keď sú zostatok istiny hypotéky a náklady spojené s predčasným splatením zahrnuté do celkovej predajnej ceny nehnuteľnosti. Vtedy ich bude znášať kupujúci. Treťou možnosťou je, že predávajúci a kupujúci budú znášať náklady predčasného splatenia v dohodnutom pomere.

Postup pri predaji s predčasným splatením hypotéky

• v prípravnej aj realizačnej fáze sú veľmi dôležité timing a koordinácia
• predávajúci si musí v súvislosti s dátumom predaja určiť termín predčasného splatenia – v koordinácii s kupujúcim aj s bankou
• o súhlas s predčasným splatením musí predávajúci banku požiadať písomne
• predávajúci písomne požiada banku aj o vyčíslenie zostatku istiny úveru k termínu predčasného splatenia
• banka musí podľa zákona bezodkladne poskytnúť všetky informácie súvisiace s postupom predčasného splatenia, vrátane vyčíslenia zostatku istiny a ďalšieho postupu
• pokiaľ ide o predčasné splatenie mimo termínu fixácie, treba rátať aj s poplatkom 1 % zo zostatku istiny
• ak je termín predaja a predčasného splatenia zladený s výročím fixácie, bude predčasné splatenie bez poplatkov
• po predčasnom splatení zostatku istiny vystaví banka kvitanciu – súhlas s vymazaním záložného práva k nehnuteľnosti
• katastrálny úrad na základe kvitancie vymaže záložné právo v prospech banky
• až teraz je nehnuteľnosť bez hypotekárnej ťarchy a je možné ju predať štandardným spôsobom

Na čo si treba dať pozor?

• správne načasovanie všetkých krokov je veľmi dôležité. Nesprávny timing môže ohroziť alebo zmariť realizáciu celého procesu
• v prípravnej fáze treba zistiť aj „procesné termíny“ na strane banky – koľko dní či týždňov trvajú jednotlivé úkony a podľa nich nastaviť timing ďalších krokov
• nezanedbateľná je aj vzájomná dôvera všetkých strán – vzťah kupujúci-predávajúci treba „poistiť“ napríklad zmluvou o budúcom predaji
• pri ktoromkoľvek zo spôsobov treba rátať s tým, že okolo 95 % kupujúcich bude chcieť kúpu realizovať prostredníctvom hypotéky – tu vstupuje do procesu 4. hráč – ďalšia banka
• ak kupujúci uzavrie hypotéku na kúpu v rovnakej banke, v akej má hypotéku predávajúci, môžu obaja ušetriť čas aj poplatky
• pri rozhodovaní, ktorú možnosť predaja zvoliť, treba zistiť výšku všetkých poplatkov

Predaj bytu zaťaženého hypotékou…

...alebo predaj domu s hypotékou má svoje pravidlá a môže byť pomerne komplikovaný a zdĺhavý. Výber jedného z troch spôsobov, ktorým sa hypotékou zaťažená nehnuteľnosť predá, závisí najmä od kupujúceho a od banky. Ide najmä o to, či a do akej miery kupujúci má alebo nemá problém s tým, že nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť, nevlastní predávajúci, ale banka. Ešte pred rozbehnutím procesu predaja treba všetko dôležité konzultovať s odborníkmi na hypotéky, realitnú prax a zmluvné právo. Nevyhnutná je aj aktívna komunikácia, koordinácia a spolupráca s bankou, v ktorej má predávajúci hypotéku.

Zdroje: Štatistický úrad Slovenskej republiky | Národná banka Slovenska | Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska NARKS