Aké sú najčastejšie dôvody na zamietnutie hypotéky?

Publikované 21.09.2022

Vlastná nehnuteľnosť je ešte stále najrozumnejšia voľba pri riešení otázky bývania. Získanie hypotéky však už nie je také jednoduché, ako tomu bolo v minulosti. Banky totiž nemusia každú žiadosť o hypotéku schváliť. V článku vám prinášame najbežnejšie situácie, kedy môže prísť k zamietnutiu hypotéky. Je dôležité sa im vyvarovať.

Ako si zvýšiť šancu na získanie hypotéky?

Na Slovensku je ešte stále výhodnejšie vlastné bývanie, ako si nehnuteľnosť prenajímať. V porovnaní s minulosťou je však dôležité, že maximálny limit výšky hypotéky je legislatívne obmedzený. Znamená to, že získať hypotéku je možné maximálne do 80 % z ceny nehnuteľnosti (vo výnimočných prípadoch do 90 %).

Ďalším problémom je aj to, že vo väčšine prípadoch výška hypotéky nemôže presiahnuť viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu. Nepríjemná je aj skutočnosť, že hypotéky pre ľudí nad 40 rokov so splatnosťou na dôchodku sa budú krátiť už od roku 2023. V praxi to znamená, že keď ako žiadateľ o hypotéku máte viac ako 50 rokov, banka vám po novom poskytne iba približne 5-násobok vášho ročného príjmu.

Pre banky je tiež dôležitý typ pracovného pomeru. Ideálny je preto trvalý pracovný pomer, ktorý trvá viac ako tri mesiace (už nie ste vo výpovednej lehote).

Prečítajte si viac o tom, ako zvýšiť svoje šance na získanie úveru

Z uvedených dôvodov si svoje šance na úspech zvýšite najmä tým, že si dôkladne premyslíte výšku úveru, a to na základe svojich finančných možností aj dofinancovania hypotéky. Najlepším riešením je v tomto smere čo možno najviac vlastných finančných prostriedkov na účte.

Na kladné posúdenie vašej žiadosti o hypotéku vám pomôže aj nasledovné:

prehľad o svojich finančných záväzkoch,
žiadny záznam o negatívnej platobnej histórii (rizikom sú najmä kreditné karty),
vyhnúť sa rizikovým finančným transakciám (napríklad častým prevodom na hazard).

Vedeli ste, že…

…banky si vytvárajú niečo ako rating klientov? Na jeho základe vám môže banka zamietnuť hypotéku, aj keď máte dostatočne vysoký príjem. Rating vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Svoju úlohu tu zohráva aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou sa chystáte ručiť.

Dôvody pre zamietnutie hypotéky

Niektoré dôvody, pre ktoré vám banka žiadosť o hypotéku zamietne, sú zjavné a veľmi časté. Iné nie sú až také známe, ale verte, dôležité sú aj tie.

Ide najmä o nasledovné:
omeškané splátky bankových a nebankových úverov,
zosplatnené úvery z minulosti (ak ste nejakú pôžičku nesplácali a prišlo k výzve na jej okamžité splatenie),
zamietnuté žiadosti o úver z iných bánk,
omeškanie a nesplácanie kontokorentného úveru,
omeškané splátky u mobilného operátora,
problémy s platením poistiek,
vysoký vek na splácanie hypotéky, ktorý výrazne prekračuje dôchodkový vek.

Medzi hlavné a veľmi časté dôvody zamietnutia hypotéky patria nasledovné:
nedostatočná bonita,
neakceptovateľná nehnuteľnosť,
nečestné praktiky zamestnávateľa,
odklad splátok v minulosti,
exekúcie.

Nedostatočná bonita

Ide o najčastejší dôvod zamietnutia hypotéky. Bonitu môžeme definovať ako súbor viacerých ukazovateľov, ktorý vypovedá o vašej schopnosti splácať úver. V tomto smere sú najdôležitejšími parametrami príjem žiadateľa a jeho aktuálne finančné záväzky. Tie neznamenajú iba splátky iných úverov, ale aj napríklad platenie výživného. Čím nižšie záväzky, tým lepšiu bonitu máte.

Zvýšiť bonitu je pritom možné viacerými spôsobmi. Najčastejším spôsobom je zabezpečiť si spolužiadateľa/ručiteľa. Váš príjem sa tak spočítava a vďaka tomu porastie aj vaša bonita. Ďalšou možnosťou je žiadať o úver v období, kedy máte vyšší príjem, napríklad 13. či 14. plat. Pokiaľ to nepomôže, ešte tu je riešenie v podobe založenia druhej nehnuteľnosti.

Viac sme sa bonite venovali v našom článku.

Neakceptovateľná nehnuteľnosť

Pre banky je v procese schvaľovania hypotéky dôležité tiež to, o akú nehnuteľnosť ide. Znamená to, že ak sa pri žiadosti o úver pokúsite založiť nehnuteľnosť v zlom technickom stave, tak to bude pre banku problém.

Najdôležitejšie pre banku je totiž to, aby bola nehnuteľnosť obývateľná – kuchynská linka, sociálne zariadenie… Nepomôže vám ani to, ak sa nehnuteľnosť nachádza v bezprostrednej blízkosti neprispôsobivých komunít. Komplikáciou je tiež ťarcha vedená na liste vlastníctva (napríklad právo dožitia tretích osôb).

TIP:

Všetky vaše bankové i nebankové úvery z minulosti sa nachádzajú v úverovom registri. Ak si teda nie ste istí ohľadom vašich úverov a ich splácania, riešením je, ak si necháte vopred zaslať výpis z bankového a nebankového registra. Predídete tak zbytočným komplikáciám pri posudzovaní žiadosti. Negatívny záznam môžete mať v registri aj v tom prípade, ak ste iba spoludlžníkom na úvere, ktorý sa riadne nespláca.

Nečestné praktiky zamestnávateľa

Problémy so schválením hypotéky budete mať aj vtedy, keď si zamestnávateľ nespĺňa svoju odvodovú povinnosť, neodvádza správnu výšku poistného alebo má dlžoby voči Sociálnej poisťovni a krátku históriu podnikania.

Nekalou praktikou niektorých zamestnávateľov je aj to, že vám oficiálne ako príjem prizná iba minimálnu mzdu, z ktorej odvedie odvody do Sociálnej poisťovne a zvyšok vám doplatí napríklad mandátnou zmluvou. Pre banku sú totiž dôležité práve odvody.

Odklad splátok v minulosti

Aj odklad splátok pri splácaní minulých úverov má vplyv na žiadosť o hypotéku. Každý odklad vám totiž zhoršuje kreditnú kvalitu, najmä pri posudzovaní vašej schopnosti splácať úver pri budúcich úveroch.

Informácia o odklade splátok sa pritom vykazuje do elektronického registra údajov o spotrebiteľských úveroch a ide o negatívny zápis.

Exekúcie

Aktuálne prebiehajúca exekúcia býva veľmi vážnym dôvodom na zamietnutie hypotéky. Avšak problémom môže byť aj to, ak ste si už exekúciou prešli v minulosti. Pre banku to rozhodne nie je pozitívna informácia. V prípade ak vám hrozí exekúcia, prečítajte si článok, čo robiť, keď nastanú problémy so splácaním úverov.