Čo je to refinancovanie hypotéky?

Pri refinancovaní hypotéky platia v podstate rovnaké pravidlá, ako pri refinancovaní spotrebného úveru. Podmienky refinancovania hypotéky a postup sú ale mierne zložitejšie. Rozdiel spočíva najmä v tom, čo hypotéky odlišuje od ostatných úverov – hypotéka je dlhodobý úver na financovanie bývania, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou.

Pri refinancovaní hypotéky je preto nutné riešiť aj záležitosti spojené so založením nehnuteľnosti, ktorou je zaistená pôvodná hypotéka. 

V minulosti platilo, že staršie úvery a pôžičky mali výrazne vyššie úrokové sadzby. Ako prvé rozumné riešenie pri nedostatku finančných prostriedkov bolo preto ich refinancovanie s nižším úrokom. Na mesačných splátkach ste tak mohli ušetriť aj niekoľko stoviek eur ročne.

V súčasnosti ale vzhľadom na rastúce úrokové sadzby ide v súvislosti s refinancovaním skôr o to nájsť si pre seba čo možno najvýhodnejší hypotekárny úver, ktorý je potrebné následne zafixovať na čo možno najdlhšie obdobie. Samozrejme, platí to aj v prípade existujúcej staršej hypotéky s nižším úrokom.

Ak vám totiž práve končí doba fixácie alebo máte fixáciu iba na krátky čas (napríklad 1 alebo 3 roky), mesačná splátka vám po jej skončení kvôli vyšším úrokovým sadzbám porastie. Pokiaľ si však nájdete výhodnejší úver s nižším úrokom v inej banke, ešte stále môžete ušetriť.

Prečítajte si viac: Čo znamená fixácia hypotéky a kedy sa oplati?

Pamätajte, že refinancovanie úveru nie je konsolidácia úverov. Konsolidácia rieši viacero nevýhodných úverov zlúčením do jedného výhodnejšieho, a to za cieľom dosiahnutia nižších mesačných splátok, ako je súčet všetkých existujúcich úverov.

Tip: Mesačné splátky si môžete znížiť aj predĺžením splatnosti nového refinancovaného úveru. V konečnom dôsledku však musíte počítať s tým, že hypotekárny úver ešte viac preplatíte.

Cieľom refinancovania však nesmie byť len nižšia mesačná splátka, ale aj zníženie celkových nákladov na úver zhrnutých v ročnej percentuálnej miere nákladov RPMN, spolu s ďalšími poplatkami súvisiacimi s predčasným splatením pôvodného úveru.

Kedy je najlepšie refinancovať hypotéku?

Ideálny čas na refinancovanie hypotéky je počas výročia refixácie. Ide o čas krátko pred skončením dohodnutého obdobia fixácie (1 mesiac). V tomto období výročia neplatíte banke, z ktorej odchádzate, poplatok za predčasné splatenie úveru. 

Refinancovať hypotéku však môžete aj počas fixácie. Poplatok je zákonom limitovaný – maximálna výška je 1 % zo zostatku úveru. V tomto prípade už ale treba viac zvažovať, či sa vám refinancovanie hypotéky skutočne oplatí.

Okrem poplatku za predčasné splatenie úveru musíte totiž počítať aj s ďalšími nákladmi. Môže to byť napríklad poplatok za zavkladovanie záložného práva na katastri nehnuteľností. Banky tiež môžu v určitých prípadoch požadovať nový znalecký posudok k nehnuteľnosti.

Avšak v rámci rôznych kampaní niektoré banky preplácajú novým klientom náklady spojené s refinancovaním hypotéky. Pri zvažovaní jednotlivých ponúk bánk sa na túto možnosť nezabudnite vždy opýtať. 

Ako refinancovať hypotéku

Pokiaľ refinancovanie chápeme ako prenos hypotéky do inej banky a nahradenie nevýhodnej hypotéky výhodnejšou, bude treba najskôr pôvodnú hypotéku predčasne splatiť. Pri celom procese je dôležité nastaviť správny timing jednotlivých krokov, aby celý proces prebehol bez problémov a v čo najkratšom čase.

Postup refinancovania hypotéky je nasledovný:

• Porovnajte si viacero hypotekárnych produktov a vyberte si ten najvýhodnejší – ideálne po konzultácii s nezávislým finančným poradcom.
• V banke, kde máte pôvodnú hypotéku, požiadajte písomne o súhlas s predčasným splatením hypotekárneho úveru.
• Zároveň písomne požiadajte aj o súhlas s uvedením novej banky ako druhého záložného veriteľa na liste vlastníctva založenej nehnuteľnosti.
• Banka vám poskytne všetky potrebné informácie k predčasnému splateniu a všetku potrebnú súčinnosť.
• Banku, do ktorej chcete hypotéku „preniesť“, informujte o vašom zámere a požiadajte o aktuálnu ponuku refinančnej hypotéky.
• Nová banka bude od vás požadovať pôvodnú úverovú zmluvu, zmluvu o zriadení záložného práva a znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorá je zárukou hypotéky.
• Nechajte si vysvetliť všetky dôležité podrobnosti a požiadajte o prepočet výhodnosti ešte predtým, ako podpíšete úverovú zmluvu.
• Po podpise novej úverovej zmluvy je potrebné podať návrh na kataster na vklad záložného práva v prospech novej banky.
• Po zápise na katastri prevedie nová banka financie na váš účet v pôvodnej banke.
• Po predčasnom splatení pôvodnej hypotéky vydá pôvodná banka kvitanciu – súhlas s vymazaním záložného veriteľa z listu vlastníctva.
• Na katastri zapíšu do listu vlastníctva ako jediného záložného veriteľa novú banku.
• Po tomto úkone máte hypotéku „prenesenú“ a začnete splácať refinancovanú hypotéku novej banke.

Na čo si treba dať pozor?

Pri refinancovaní hypotéky je nutné si viacero skutočností dobre premyslieť. Niektoré z nich sú očividné, no na iné bankoví klienti často nemyslia. Pripravili sme pre vás stručný zoznam možných nástrah: 

• Zvážte, či a v ktorej banke sa vám refinancovaním podarí ušetriť. Najdôležitejším parametrom je RPMN.
• Neriskujte s predĺžením splatnosti hypotéky až nad váš dôchodkový vek – odchodom do dôchodku sa váš príjem určite zníži.
• Za výhodnou úrokovou sadzbou sa môžu skrývať ďalšie produkty – aktívne využívanie bežného účtu (sporenie, poistenie, kreditná karta…).
• Vyberte si fixáciu úrokov refinančnej hypotéky na čo najdlhšie obdobie – a to aj napriek tomu, že platí pravidlo: čím nižšia fixácia, tým výhodnejšie úročenie.
• Základným kritériom výhodnosti je dĺžka splatnosti, ktorá musí byť pri refinančnej hypotéke rovnaká, ako zostávajúca splatnosť pôvodnej hypotéky.
• Snažte sa refinancovať hypotéku v čase obdobia výročia fixácie – predčasné splatenie pôvodnej hypotéky je bez poplatku.
• Zohľadnite, či vám nová banka poskytne zľavu z poplatku za poskytnutie – kľudne aj 100 %.
• V novej banke sa opýtajte na možnosť zníženia úrokovej sadzby v súvislosti s EKO bývaním – ak vlastníte nehnuteľnosť s energetickým certifikátom triedy A.
• Ohľadom výhodnosti refinancovania počítajte aj s ďalšími poplatkami – za nový znalecký posudok, úkony súvisiace s výmazom pôvodného záložného práva a zápisom nového na katastri.
• Dajte si pozor na platnosť znaleckého posudku – čím novší, tým lepšie. Starší posudok nemusí banka akceptovať.

Refinancovanie hypotéky – kalkulačka

Ideálnym riešením, ako si zistiť, koľko môžete pri refinancovaní svojej existujúcej hypotéky ušetriť, je použiť výpočet pomocou úverovej kalkulačky. Veľmi ľahko si tak na základe výpočtu a ponúk jednotlivých bánk porovnáte, v ktorej banke sa vám refinancovanie hypotéky oplatí najviac. Úrokové sadzby pri hypotékach sú pritom uvádzané p.a., teda ako ročné úrokové sadzby.

Ešte predtým sa ale nezabudnite vopred poradiť so skúseným finančným poradcom. Pomôže vám správne sa rozhodnúť kedy, kde a či vôbec sa vám refinancovanie úveru oplatí.

Refinancovanie hypotéky bez dokladovania príjmu

Posudzovanie príjmu je pri žiadosti o hypotekárny úver základným predpokladom. V podstate však každá banka umožňuje refinancovanie úverov bez dokladovania príjmu. Dôležité je najmä to, aby váš nový úver nebol vyšší (zvyčajne je možné navýšenie do 5 %) ako ten pôvodný. Mesačná splátka by mala byť tiež nižšia – závisí to ale od konkrétnych podmienok banky.

Vo všeobecnosti tak len presúvate hypotéku s rovnakým zabezpečením – bez zmeny v založenej nehnuteľnosti/-tiach.

Existuje ale riešenie, kde pri refinancovaní hypotéky môžete zmeniť rovno aj nehnuteľnosť, ktorá je v rámci hypotéky založená, a tým pre seba získať výhodnejšie úverové podmienky. Ideálne je, ak ide o nehnuteľnosť, ktorej hodnota je vyššia ako u pôvodnej. 

V prípade, ak ste mali založených viacero nehnuteľností, môžete si niektoré z nich odbremeniť. Základnou podmienkou je, aby hodnota zostávajúcich nehnuteľností postačovala na zabezpečenie hypotéky.