Ako získať hypotéku na stavbu domu? Treba sa držať týchto odporúčaní

Vladimír Koppan   Publikované 02.05.2024 Rada| Hypotéky

Hypotéka na stavbu domu. Toto spojenie pozná len málo ľudí. A to je samozrejme škoda. Ide totiž o kombináciu, ako si postaviť svoje bývanie podľa vlastných predstáv. Dnes si preto povieme viac tomto type hypotéky.

Pri riešení vlastného bývania v dome existuje niekoľko možností. Buď si kúpiť starší dom a rekonštruovať (prípadne pristaviť). Alebo ísť do novostavby, kde sa stačí len nasťahovať. Obe varianty majú svoje pre a proti. Napríklad rekonštrukcia staršieho domu sa môže výrazne predražiť a pri hotovej novostavbe nebude dispozícia úplne podľa vašich predstáv.

Našťastie existuje ešte tretia možnosť. Nechať si vysnívaný dom postaviť. Samozrejme, nie je to len tak. Aj v tomto prípade bude nutná značná časť peňazí. Pokiaľ tieto prostriedky nemáte, návšteve banky sa zrejme nevyhnete.

Hypotéka na stavbu domu

Banka vám navrhne hypotéku na stavbu domu (často sa používa aj termín hypotéka s postupným financovaním). Ide o produkt podobný klasickému hypotekárnemu úveru. V tomto prípade však peniaze nedostanete naraz, ale postupne, ako stavba rastie. Tým sa totiž zvyšuje hodnota zábezpeky pre banku. Preto vám vie dať stále väčšiu sumu. 

Výška úveru sa určuje podľa budúcej hodnoty domu. Na toto posúdenie slúži projekt domu. Odhadca na jeho základe určí, aká bude približná cena stavby po jej dokončení. Opäť však počítajte s tým, že vám banka nedá celú sumu, ale maximálne 80%. 

Na vyčerpanie úveru je presne stanovená doba. Obvykle je to 18 mesiacov. Výška úroku a RPMN vychádza z aktuálnej ponuky jednotlivých bánk. Zvyčajne však bývajú obe hodnoty rovnaké, ako pri klasickej hypotéke.

Väčšina bánk ponúka možnosť požiadať o hypotéku už pri kúpe pozemku. Ten musí samozrejme spĺňať isté pravidlá. Zároveň vám banka poskytne od 50 do 90% z hodnoty pozemku. Zvyšok musíte uhradiť sami. Viac sme sa tejto téme venovali v tomto článku.

Už v tomto bode budete potrebovať k žiadosti – znalecký posudok k pozemku, stavebné povolenie na stavbu domu na danej parcele, projektovú dokumentáciu budúceho rodinného domu. Ak už pozemok máte, je to o niečo jednoduchšie a môžete sa rovno vrhnúť na ďalší bod.

Rozostavaný dom a prvé čerpanie

Potom prichádza na rad samotná výstavba domu. Dôležité je dosiahnuť moment, aby bolo možné stavbu zapísať na list vlastníctva. To je možné iba v situácii, kedy je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie prízemia. Banka od vás môže požadovať nasledovné dokumenty:

• doklad totožnosti
• potvrdenie o príjme
• stavebné povolenie
• projektovú dokumentáciu
• geometrický plán
• rozpočet
• znalecký posudok na hodnotu pozemku a rozostavanej stavby

Banka vám teda nedá peniaze dopredu. Z vlastného vrecka preto musíte zafinancovať výstavbu minimálne základovej dosky, prípadne aj časti obvodových múrov. V závislosti od plochy domu sa cena tejto položky môže vyšplhať na niekoľko tisíc eur. Pokiaľ peniaze na začatie stavby nemáte, môžete založiť inú nehnuteľnosť alebo si vybrať napríklad spotrebný úver.

Toto je zvyčajne najkritickejší moment vo financovaní. Následne totiž už prechádzate na postupné čerpanie a banka vám dá vždy istú čiastku peňazí (tzv. tranžu), aby ste mohli pokračovať.

Stupne hypotéky s postupným čerpaním

Každá banka si etapy výstavby rodinného domu resp. financovanie delí podľa seba. Zvyčajne však ide o dôležité momenty, ako sú:

• postavenie základovej dosky
• vystavané obvodové múry do výšky 1 m
• vystavané obvodové múry po tzv. veniec
• hrubá stavba bez okien
• hrubá stavba s oknami a napojením na inžinierske siete
• holodom
• dokončený dom

Každú dokončenú etapu je potrebné v banke zdokladovať. Našťastie stačí zvyčajne fotodokuemntácia, prípadne súpis vykonaných prác alebo aktuálnym znaleckým posudkom. Banka zvyčajne nevyžaduje bločky a faktúry. Preto je tento spôsob vhodný aj v prípade, že si dom staviate svojpomocne.

Po dokončení ďalšej etapy a zdokladovaní vám banka uvoľní ďalšie peniaze. Tie by mali vystačiť na pokračovanie v stavbe až do zdarného konca.

Na čo si dať pozor pri hypotéke na stavbu domu

Pri hypotéka na stavbu domu treba myslieť (okrem iného) aj na:

• vlastné prostriedky - bez nich to jednoducho nepôjde. A to hneď z viacerých dôvodov. V prvom rade budete potrebovať peniaze na nákup pozemku resp, začatie stavby. Zároveň aj v priebehu výstavby sa môžu vyskytnúť momenty, kedy sa peniaze navyše môžu zísť. 
• využitie peňazí na iné účely - veru aj to sa stáva. Kúpa nového auta, dovolenka pri mori… možností ako utratiť peniaze navyše je nekonečno. Tomu by ste sa však mali veľkým oblúkom vyhnúť. Kým nebude dom hotový, zvádzate súboj s časom, takže je každé euro dobré.
• rýchlosť výstavby - nech už rátate s akýmkoľvek termínom, vždy to bude trvať dlhšie. Jedine, že by ste zverili celú výstavbu jednej firme. Za tento luxus si však poriadne priplatíte. Práve rýchlosť výstavby môže byť kameň úrazu. Máte totiž obmedzený čas, za ktorý môžete resp. musíte financie z banky vyčerpať. 
• pozemok - na ktorom chcete stavať musí mať spevnenú príjazdovú cestu z verejnej komunikácie alebo cez pozemok, na ktorý máte právo prechodu a prejazdu
• stavba - musí byť po celý čas v súlade s predloženým právoplatným stavebným povolením. Prípadné zmeny treba komunikovať so stavebným úradom a s bankou. Jednotlivé fázy si môže banka priebežne overovať.

Zhrnutie na záver

Hypotéka na stavbu domu predstavuje možnosť, ako získať peniaze na výstavu vlastného bývania. V tomto prípade nedostanete peniaze naraz, ale postupne, vždy po dosiahnutí určitého stupňa výstavby domu. Aj pri tomto druhu pôžičky však treba mať aspoň istú časť vlastných prostriedkov.

Zdroj: tatrabanka.sk, banky.sk, urobsisam.sk